TEOM & Foncier

Un locataire ne paye pas une vue, il ne paye pas une surface, il paye une qualité de service.

Lorsqu’on parle du prix des loyers, on accuse souvent directement les propriétaires. Pourtant, une partie du problème vient aussi du système fiscal qui s’applique à eux. Un propriétaire ne raisonne pas uniquement en fonction de ce qu’il aimerait gagner avec son logement. Il doit également absorber la taxe foncière, les charges non récupérables, l’entretien, les travaux, les assurances et parfois le remboursement d’un emprunt.

La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, sur laquelle sont ensuite appliqués les taux votés par les collectivités locales. Cette valeur correspond à un loyer annuel théorique et prend notamment en compte la superficie du logement, pondérée selon différents critères. Plus le bien est important, plus sa base fiscale peut donc être élevée, même si la qualité réelle du logement n’est pas toujours proportionnelle à sa surface.

Cela crée une situation paradoxale. Un propriétaire possède, par exemple, un appartement de 120 ou 150 m² relativement ancien, mal isolé et nécessitant des travaux. Sa taxe foncière peut représenter une somme importante simplement parce que son bien est vaste et possède une valeur cadastrale élevée. Lorsque cette fiscalité augmente, il sera naturellement tenté d’en récupérer une partie lors de la fixation ou de la révision du loyer, dans les limites permises par la réglementation.

Autrement dit, une augmentation de la fiscalité foncière finit rarement par rester totalement enfermée dans les comptes du propriétaire. Elle peut participer à la pression générale sur les loyers. Cela ne signifie pas que le locataire rembourse directement la taxe foncière : juridiquement, elle demeure due par le propriétaire. Mais économiquement, lorsqu’un propriétaire calcule la rentabilité de son bien, cette dépense entre nécessairement dans son calcul.

Il y a là une forme de cercle vicieux. La collectivité augmente ses recettes foncières, le coût de détention d’un logement augmente, et le propriétaire cherche ensuite à maintenir la rentabilité de son investissement. Au bout de la chaîne, le locataire peut donc supporter indirectement une partie de cette hausse par le niveau général des loyers.

Il faudrait également distinguer davantage le bâti réellement occupé et entretenu des terrains laissés inutilisés dans des secteurs où le foncier manque. C’est là que la question des abus fonciers devient intéressante.

Dans certaines zones où le logement est rare, on peut avoir des terrains constructibles conservés pendant des années sans projet réel, simplement dans l’attente d’une hausse de leur valeur. Cela contribue à raréfier artificiellement l’offre foncière. La fiscalité prévoit déjà, dans certaines communes, une possibilité de majorer la valeur locative de certains terrains constructibles afin d’inciter leurs propriétaires à les utiliser ou à les remettre sur le marché.

On pourrait donc imaginer une logique fiscale plus fine : moins taxer la simple existence d’un logement occupé et correctement entretenu, et davantage taxer la rétention de terrains constructibles ou de logements volontairement laissés vacants sans justification.

Une telle politique aurait plusieurs avantages. Elle réduirait une partie de la pression fiscale sur les propriétaires qui mettent réellement leur bien à disposition, tout en rendant moins intéressante la conservation spéculative de terrains ou de logements inutilisés. Elle encouragerait également la rénovation, car un propriétaire qui améliore réellement la qualité de son logement ne devrait pas être automatiquement pénalisé par une hausse fiscale qui viendrait ensuite se répercuter sur son locataire.

Le système actuel souffre donc d’une contradiction : on cherche à rendre les logements accessibles, mais on augmente parfois parallèlement le coût de leur détention. Or ce coût finit forcément par être absorbé quelque part : par le propriétaire, par une baisse des investissements dans l’entretien ou, lorsque le marché le permet, par une augmentation du loyer.

Une réforme plus cohérente devrait donc considérer ensemble les deux côtés du problème : la fiscalité du propriétaire et le prix payé par le locataire.

L’objectif ne serait pas de supprimer la taxe foncière, qui finance une partie des services publics locaux, mais de mieux répartir la charge. Un logement occupé, entretenu, rénové et proposé à un prix raisonnable pourrait bénéficier d’un traitement plus favorable, tandis qu’un terrain constructible inutilisé pendant des années dans une zone tendue pourrait supporter une taxation progressivement plus forte.

On passerait ainsi d’une fiscalité fondée principalement sur la valeur du patrimoine immobilier à une fiscalité tenant davantage compte de l’usage qui en est fait.

Et surtout, on éviterait une absurdité assez fréquente : taxer de plus en plus celui qui loue, puis s’étonner ensuite que le coût de la location augmente.

Un propriétaire qui possède un ou plusieurs logements destinés à la location ne fixe généralement pas ses loyers sans tenir compte de ce que ces biens lui coûtent. Taxe foncière, assurances, charges de copropriété non récupérables, entretien, réparations, travaux, frais de gestion ou remboursement d’un emprunt : toutes ces dépenses entrent nécessairement dans son calcul. Son objectif n’est évidemment pas de louer à perte, mais de conserver une rentabilité suffisante pour que la possession du logement reste économiquement intéressante.

Lorsque ses charges augmentent, il cherchera donc, chaque fois que le marché et la réglementation le lui permettent, à préserver cette rentabilité. Il pourra le faire en ajustant le loyer lors d’une nouvelle location, en appliquant les révisions autorisées ou simplement en intégrant dès le départ le niveau de ses dépenses au prix demandé. La taxe foncière n’est pas juridiquement payée par le locataire, mais il serait illusoire de penser qu’elle n’a aucune influence économique sur le prix auquel un propriétaire accepte de louer son bien.

C’est précisément là que le mécanisme devient intéressant : le propriétaire se retrouve en quelque sorte placé entre l’État et le locataire. D’un côté, l’État et les collectivités prélèvent une fiscalité sur le bien ; de l’autre, le propriétaire tire ses recettes de celui qui l’occupe. Plus le coût de détention augmente, plus la tentation est forte de chercher à récupérer cette augmentation dans les revenus procurés par le logement. Au bout de la chaîne, une charge officiellement supportée par le propriétaire peut donc contribuer indirectement à alourdir la dépense du locataire.

Cela ne signifie pas que le propriétaire soit systématiquement gagnant. Il supporte aussi des risques : logement vacant, loyers impayés, gros travaux imprévus, dégradation du bien ou emprunt devenu difficile à supporter. Mais dans le fonctionnement normal d'un investissement locatif, il cherchera naturellement à ce que l'ensemble de ses recettes couvre ses dépenses et lui laisse une rémunération. Sinon, conserver le bien en location perdrait une grande partie de son intérêt.

C’est pourquoi augmenter continuellement la fiscalité pesant sur les logements locatifs en pensant ne toucher que les propriétaires peut produire un effet pervers. On taxe celui qui possède le logement, mais celui-ci cherche à préserver son équilibre financier grâce aux revenus provenant de celui qui l’habite. En définitive, le propriétaire peut devenir la courroie de transmission d’une partie de ces hausses.

On reproche souvent, parfois à juste titre, à certains locataires de ne pas entretenir correctement le logement qui leur est confié. Dégradations, saleté, petits travaux d’entretien négligés ou équipements détériorés peuvent représenter un coût considérable pour un propriétaire. Le locataire a des obligations et le fait que le logement ne lui appartienne pas ne l’autorise évidemment pas à le laisser se dégrader. Mais il faut aussi regarder l’autre côté du problème.

Lorsqu’un locataire signale pendant des mois une fenêtre qui ferme mal, un robinet qui fuit, des traces d’humidité, un chauffage défaillant ou une installation vieillissante et que le propriétaire ne fait rien, ou se contente systématiquement de réparations au minimum, un sentiment de découragement peut finir par s’installer. Pourquoi prendre particulièrement soin d’un logement lorsque celui qui en est propriétaire semble lui-même ne pas vouloir l’entretenir correctement ? Ce raisonnement n’excuse aucune dégradation volontaire, mais il peut expliquer une partie du laisser-aller que l’on constate parfois.

Il existe en effet une sorte de cercle vicieux. Le propriétaire hésite à investir parce qu’il estime que les locataires abîment les logements ; le locataire, de son côté, cesse progressivement d’en prendre soin parce qu’il constate que le propriétaire refuse d’investir. Une petite réparation repoussée devient un problème plus important, l’état général se dégrade et chacun finit par considérer l’autre comme responsable de la situation.

À l’inverse, un logement propre, correctement rénové et régulièrement entretenu incite généralement davantage à en prendre soin. Lorsqu’un propriétaire intervient rapidement en cas de problème, remplace ce qui est réellement usé et montre qu’il tient à conserver son bien en bon état, il instaure aussi une relation différente avec son locataire. Celui-ci comprend qu’il n’occupe pas simplement quatre murs destinés à rapporter un loyer, mais un logement dont quelqu’un se préoccupe réellement.

Cela suppose naturellement une responsabilité réciproque. Le propriétaire doit assurer les réparations qui lui incombent et maintenir un logement digne et fonctionnel ; le locataire doit effectuer l’entretien courant et restituer le bien sans dégradations dont il serait responsable. Aucun des deux ne peut raisonnablement exiger de l’autre un comportement exemplaire tout en négligeant ses propres obligations.

Finalement, le meilleur moyen de préserver un logement reste probablement que chacun ait intérêt à le préserver. Un propriétaire qui entretient correctement son patrimoine protège son investissement ; un locataire qui respecte le logement protège son cadre de vie. Lorsque cette responsabilité fonctionne dans les deux sens, tout le monde y gagne. Lorsqu’elle disparaît d’un côté, il ne faut pas s’étonner qu’elle finisse parfois par disparaître également de l’autre.

Il ne faudrait pas non plus généraliser le comportement des locataires à partir des plus négligents. Beaucoup, au contraire, entretiennent parfaitement le logement qu’ils occupent et certains vont même bien au-delà de ce qui devrait normalement leur incomber. Parce qu’ils souhaitent simplement vivre dans un endroit propre et agréable, ils repeignent les pièces, refont des revêtements, remplacent certains équipements vieillissants, améliorent les installations ou réalisent eux-mêmes divers travaux que le propriétaire repousse parfois depuis des années. Ils investissent ainsi leur temps et leur propre argent dans un bien qui ne leur appartient pas et dont ils ne récupéreront pas nécessairement la valeur des améliorations lorsqu’ils partiront.

Pour le propriétaire, l’opération peut alors être particulièrement avantageuse. Pendant plusieurs années, il perçoit son loyer sans avoir à financer certains travaux et récupère parfois, au départ du locataire, un appartement en meilleur état qu’à son arrivée. Les améliorations apportées peuvent même contribuer à valoriser le logement et permettre ensuite de le relouer dans de meilleures conditions. Il serait donc injuste de ne parler que des locataires qui dégradent : il existe également tous ceux qui, par goût du propre, nécessité ou lassitude d’attendre une intervention, finissent par entretenir et améliorer à leurs frais le patrimoine de quelqu’un d’autre. Et dans ce cas, le propriétaire est évidemment le premier bénéficiaire de leurs efforts.

Et je sais de quoi je parle.

Bonne journée à tous.

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